（1993年7月14日深府[1993]283號發布）

第一章　總  則

　　第一條  為加強對寶安、龍崗區（以下簡稱兩區）的規劃、國土管理，把深圳市建設成國際性現代化大都市，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關法律、法規的規定，制定本暫行辦法。

　　第二條  深圳市人民政府（以下簡稱市政府）依據國家有關法律、法規，對兩區的土地實行統一規劃、統一征用、統一開發、統一出讓、統一管理。深圳市規劃國土管理部門（以下簡稱市規劃國土管理部門）在兩區設立派出機構（以下統稱派出機構），派出機構受市規劃國土管理部門和區政府的雙重領導，負責對本暫行辦法的組織實施和監督檢查。

　　第三條  兩區的土地必須嚴格按照深圳市總體規劃進行建設，任何單位或個人不得違反。

　　第四條  兩區國有土地實行有償有期使用制度。土地使用權依法出讓、轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

　　第五條  派出機構按本暫行辦法給農村集體組織劃定非農建設用地（指各行政村集體的工商用地、村民的住宅用地及農村道路、市政、綠地、文化、衛生、體育活動場所等公共設施用地）范圍，其余農業用地不得擅自改為非農建設用地。

　　第六條  除派出機構外，其他單位和個人均不得征用或出讓集體所有的土地。

　　未經征用的集體所有土地或未經派出機構劃定的農村非農建設用地，不得進行開發建設。

　　第七條  派出機構對城市建設規劃區范圍內的集體所有土地或范圍外的預留用地實行分期分批征用或一次性征用。

　　統一征用集體所有土地的各項補償費和安置補助費，參照《深圳經濟特區征地拆遷補償辦法》的有關規定辦理。

　　第八條  國有土地的使用者應按規定交付土地使用權價款（含土地使用權出讓金、土地開發費、市政配套設施費，以下簡稱地價款）、土地使用費及有關稅費。土地使用費的交納標準和交付辦法由派出機構制定并報市政府授權的部門批準后執行。

　　第九條  房地產轉讓時，如發生土地增值，轉讓方應交納土地增值費。土地增值費的收取標準及計算辦法參照深圳經濟特區的有關規定執行。

　　第十條  地價款、土地使用費、土地增值費等收入作為區土地開發基金，用于城市建設和土地開發，不得挪作他用。土地開發基金的管理及使用辦法，由區政府制定，市政府監督執行。在適當時候，土地收益實行市、區兩級分成。

　　第十一條  土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換、終止，應向派出機構登記。

　　兩區實行房地一體化管理體制。土地使用權發生轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換。登記辦法參照《深圳經濟特區房地產登記條例》執行。

　　第十二條  凡經市政府或市規劃國土管理部門批準成立的房地產開發公司，在兩區進行房地產開發經營活動時，應在土地所在區辦理稅務登記。

第二章  規劃管理

　　第十三條  兩區轄區范圍為城市規劃區。

　　根據深圳市（含特區、寶安區、龍崗區）“三位一體”的總體規劃要求，兩區應發展成若干個新型的衛星城組團。

　　第十四條  兩區區域總體規劃由市規劃國土管理部門組織編制，報市政府審批。

　　各衛星城組團的規劃（即分區規劃），由派出機構負責組織編制，報市政府授權的部門審批。

　　各衛星城組團以外的工業區，綜合開發區的規劃由派出機構組織編制，報市規劃國土管理部門和區政府聯合審定。

　　市政府確定的重點地區和重點工程項目的規劃由市規劃國土管理部門或者項目主管部門組織編制，報市政府審批。

　　第十五條  兩區的總體規劃、分區規劃、工業區規劃以及各專項規劃應互相協調，局部規劃服從總體規劃。

　　編制各項規劃，必須從實際出發，根據全市社會經濟發展的總目標，合理地制定發展規模、各項建設標準、定額指標以及開發程序。規劃必須貫徹合理利用土地、節約用地、保護水源和農業保護區的原則，充分考慮資源、環境容量。

　　第十六條  經批準的各項規劃，任何單位和個人不得擅自改變，確需調整時應按程序報原審批機關批準。

第三章  國有土地使用權出讓的管理

　　第十七條  國有土地使用權的出讓，由派出機構按計劃組織進行。年度的土地開發和供應計劃由派出機構會同區有關部門編制，經區政府同意后，于每年第三季度向市規劃國土管理部門報送。經市規劃國土管理部門綜合協調，納入全市年度土地開發和供應計劃，由市政府批準后實施。需突破年度計劃的，由市規劃國土管理部門報市政府審批。

　　第十八條  國有土地使用權出讓采用協議、招標和拍賣的方式。

　　第十九條  以協議方式出讓土地使用權的范圍：

　　（一）工業用地；

　　（二）福利商品房用地；

　　（三）微利商品房用地；

　　（四）國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營利性用地；

　　（五）舊城舊村改造用地。

　　申請協議使用土地的單位或者個人，應向派出機構申請，并提交有關文件或資料。派出機構審查同意后，報市國土管理領導小組或其授權的部門批準。

　　本條第一款規定范圍以外的用地，報經市國土管理領導小組或其授權的部門批準，用地者可通過協議方式取得土地使用權，交納地價款。

　　第二十條  采用招標、拍賣方式出讓土地使用權的，招標、拍賣的程序，按照市政府的有關規定執行。

　　第二十一條  土地使用權取得者應與市規劃國土管理部門簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同），明確雙方的權利和義務，并按規定交納地價款。出讓合同采取全市統一的格式。

　　第二十二條  受讓人應按出讓合同規定的期限交納地價款，逾期不交的，市規劃國土管理部門有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　市規劃國土管理部門應按出讓合同的規定，提出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用

　　權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　第二十三條  受讓人應持出讓合同及有關資料到派出機構辦理建筑報建手續。

　　受讓人應在付清全部地價款后三十日內到派出機構辦理土地使用權出讓登記，領取房地產權利證書。

　　第二十四條  以協議方式出讓土地使用權的地價標準由市規劃國土管理部門制定。

　　第二十五條  國有土地使用權取得者應向派出機構交納土地使用費。土地使用費分甲、乙兩種收費標準。甲種收費標準適用于有償用地，乙種收費標準適用于原行政劃撥用地。

　　第二十六條  國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研、市政公共設施和公益事業等非營利性用地的土地使用權出讓金、市政配套設施費、土地使用費的減免辦法按市政府有關規定執行。

　　第二十七條  土地使用權出讓年限按市有關規定確定。

　　本暫行辦法頒布前，沒有確定土地使用年限的，土地使用權取得者應向派出機構申請辦理確定土地使用年限手續，派出機構應按市有關規定確定其土地使用年限。

　　第二十八條  受讓人需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須報市規劃國土管理部門批準，經批準后受讓人應按規定補足地價款，簽訂土地使用補充合同。

　　第二十九條  需要臨時使用土地作非農建設的，應向派出機構申請，經批準后，按規定交納臨時用地租金，與派出機構簽訂臨時用地合同。臨時用地的年限一般不超過兩年。

　　第三十條  通過招標、拍賣方式取得土地使用權的單位或個人，可按市有關規定取得該地塊的房地產專項經營權。

　　以其他方式已合法取得土地使用權的，經批準在補足市場地價款后，土地使用者可將土地使用權進行轉讓、出租、抵押。

　　第三十一條  土地使用年限屆滿，土地連同該土地上的建筑物及其他附著物無償歸政府所有，土地使用者應交出房地產權利證書，并辦理注銷登記手續。

　　第三十二條  土地使用年限屆滿，土地使用者可以在期滿前六個月內向市規劃國土管理部門申請續期，經批準后重新簽訂出讓合同，并交付地價款和辦理土地使用權登記手續。

第四章  國有土地使用權轉讓、出租、抵押的管理

　　第三十三條  土地使用者可將依法取得的土地使用權進行轉讓、出租和抵押。

　　第三十四條  土地使用權轉讓，應同時具備下列條件：

　　（一）付清全部地價款；

　　（二）領有房地產權利證書；

　　（三）除地價款外，投入開發建設的資金已達投資總額的20％。

　　第三十五條  預售商品房，除具備第三十四條規定的條件外，必須經派出機構批準，領取《房地產預售許可證》或《房地產外銷許可證》后，方可進行。

　　第三十六條  土地使用權轉讓方式由轉讓雙方商定，轉讓雙方應簽訂土地使用權轉讓合同，并于合同簽訂之日起十五日內，向派出機構辦理土地使用權變更登記手續，交納土地增值費，換領房地產權利證書。

　　第三十七條  凡轉讓減免地價款的土地使用權，應經派出機構批準，按市場價格補足地價款后，方可進行。

　　第三十八條  土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，派出機構有優先購買權。

　　第三十九條  凡有下列情形之一者，可在兩區購買商品住宅：

　　（一）有深圳市常住戶口者；

　　（二）內地個人在深圳市辦實業投資超過50萬元者；

　　（三）應聘在兩區工作的專業技術人員；

　　（四）在深圳市注冊的企業、事業單位及其他經濟組織。

　　第四十條  境外人士可以在兩區購買經批準的外銷商品住宅。

　　第四十一條  土地使用者領有房地產權利證書和按出讓合同規定的期限完成開發建設的，其土地使用權隨同地上的建筑物、構筑物和附著附可以出租。

　　第四十二條  土地使用權出租，參照《深圳經濟特區房屋租賃條例》的規定執行。

　　第四十三條  土地使用權抵押，雙方應簽訂抵押合同。

　　抵押雙方必須于簽訂合同之日起十五日內到派出機構辦理登記手續。合同終止之日起十五日內辦理注銷手續。

　　第四十四條  抵押人到期未能償還債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人可以依照法律、法規和抵押合同的規定處分抵押物。處分抵押物的所得，依法交納有關稅費后，抵押權人有優先受償權。

　　需拍賣抵押房地產的，抵押權人應委托深圳市不動產拍賣行進行。

　　第四十五條  因處分抵押財產而取得土地使用權的，應依照規定辦理過戶登記。

　　第四十六條  原行政劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押按照國家有關規定執行。

　　第四十七條  土地使用權轉讓、出租、抵押后，新的土地使用權取得者必須履行原出讓合同規定的義務。

第五章  農村集體或個人使用土地管理

　　第四十八條  兩區農村的非農建設用地范圍，由派出機構劃定。用地標準為：

　　（一）各行政村的工商用地，按每人100平方米計算；

　　（二）農村居民住宅用地，每戶基底投影面積不超過100平方米；

　　（三）農村道路、市政、綠地、文化、衛生、體育活動場所等公共設施用地，按每戶200平方米計算。在城市建設規劃區范圍外的，可按每戶300平方米計算。

　　各行政村的戶數和常住人口數以一九九三年一月一日公安部門登記為準。

　　第四十九條  城市建設規劃區范圍內的農村集體或個人使用的非農建設用地，屬國有土地。用地單位或個人應向派出機構申請領取房地產權利證書。此類用地暫免交土地使用費。城市建設規劃區范圍外的農村集體或個人使用的非農建設用地，屬集體所有土地，未經市規劃國土管理部門批準不得轉讓。

　　第五十條  劃定工商控制用地數量時應考慮原批準用地情況，如果原批準用地數量超出本暫行辦法第四十八條規定標準的，且為農村集體自用的，可以繼續使用，但不再劃給工商用地。超出部分的土地屬國有土地，視為行政劃撥用地，使用者暫免交土地使用費。

　　第五十一條  國家機關、集體、企、事業單位的干部、職工，其配偶是農民，并參加生產勞動及分配的，可給予建房用地，但不得再享受福利房、微利房的待遇；華僑、港、澳、臺同胞，如有直系新屬（指父母、子女等）是農村居民，并在本村（鎮）居住的，也可給予建房用地。具體由兩區核準戶數，統一在農村非農建設用地范圍內撥地，集中統建。

　　第五十二條  農村私人住宅建設，應以村為單位統一規劃，統一標準，提倡統建。

　　第五十三條  水源保護區范圍內禁止建設有污染的項目，此范圍內的行政村的工商用地，由派出機構按市的有關規定，統一規劃，適當易地安排。

第六章  罰  則

　　第五十四條  非法占用土地的，由派出機構責令其退還非法占用的土地，期限拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施并處以罰款。

　　第五十五條  轉讓、抵押、出租土地使用權，未按規定辦理登記的，派出機構應予以糾正，并可根據情節給予警告。經警告后仍不糾正的，視同非法轉讓土地，可按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十一條規定處理，情節較重的，經市政府批準，收回其土地使用權。

　　第五十六條  未經批準，擅自改變土地用途的，由派出機構責令改正，拒不改正的，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施。

　　第五十七條  買賣或者以其他形式非法轉讓集體所有土地的，按《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定予以處罰。

　　第五十八條  違反本暫行辦法第三十九條、第四十條規定銷售商品住宅的，其簽訂的房地產買賣合同無效，派出機構可根據違章情節，對開發單位予以罰款，直至提請市規劃國土管理部門取消其開發經營資格。

　　第五十九條  當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內，向執罰機關的上一級機關依法申請復議或者向人民法院起訴，期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。按本暫行辦法規定，執罰機關為派出機構的，當事人申請復議應向市規劃國土管理部門提出。

第七章  撤縣改區前非法用地的處理

　　第六十條  本暫行辦法頒布前，農村集體單位或者其他單位未經縣級以上人民政府批準已推土、尚未建設的土地，屬非法占地。已轉讓、出租的，其簽訂的轉讓、出租合同屬非法合同，不予承認。派出機構應將該地強行征為國有，推土發生的費用不予補償。如推土范圍被納入農村非農控制用地范圍的，該用地按農村非農控制用地性質處理。由派出機構重新核定，分別情況處理。

　　第六十一條  農村集體單位轉讓屬農村非農用地標準以內的土地（不包括宅基地），免予處罰，該地轉為國有，視為有償用地。

　　農村集體單位或鎮經濟發展公司非法轉讓土地（包括轉讓縣級以上人民政府批準其自用的土地，其地上已建成建筑物），由派出機構處以非法所得百分之二十至百分之五十的罰款。其他單位或者個人非法轉讓土地的，由派出機構沒收其非法所得。

　　農村集體單位非法出租土地使用權作非農用途（不包括農村非農建設用地范圍內的用地），租期超過八年的（其地上已建成建筑物），視為非法轉讓土地，由派出機構按上款規定處罰。

　　第六十二條  農村集體單位未經批準與其他單位合作建房（即一方出地，一方出資，合作建房 分成或分利潤），如該地在農村非農建設用地標準以內的，免予處罰，承認雙方簽訂的合同，該地轉為國家所有，視為有償用地。如該地在農村非農建設用地標準以外，由派出機構對農村集體單位按本暫行辦法第六十一條第二款的規定予以處罰；對合作建房的另一方，按本暫行辦法第六十五條規定的罰款標準予以處罰，該地轉為國家所有，視為有償用地。農村集體單位未經批準與個人合作建房的，其合作合同無效。

　　第六十三條  農村集體單位以及未合法取得農村集體土地使用權的用地者，沒有辦理用地或報建手續，已建成的建筑物與規劃有矛盾的，按以下規定處理：

　　（一）未取得縣級以上人民政府用地批準文件，又沒有辦理報建手續的，由派出機構責令用地者限期拆除，期滿仍不拆除的，依法實行強制拆除，不作任何補償。

　　（二）未取得縣級以上人民政府用地批準文件，但已辦理報建手續的，該建筑物作拆除處理，可酌情補償。

　　上述拆除后的土地由派出機構征為國有。

　　第六十四條  農村集體單位沒有辦理用地或者報建手續，已建成的建筑物與規劃沒有矛盾，且在農村非農建設用地標準以內的，免予處罰；如該地在農村非農用地標準以外的，按照建筑面積每平方米處以15元以上50元以下的罰款，該地轉為國家所有，視為行政劃撥用地，按規定交納土地使用費。

　　第六十五條  本村集體單位以外的其他用地單位，非法受讓農村集體土地，已建成的建筑物與規劃沒有矛盾的，按下列規定處罰后，該地轉為國有，視為有償用地：

　　（一）工業用地：按建筑面積每平方米處以50元以上100元以下罰款。

　　（二）住宅（包括別墅）用地：按建筑面積每平方米處以200元以上500元以下的罰款。

　　（三）商業用地：按建筑面積每平方米處以300元以上600元以下的罰款。用地單位非法受讓鎮經濟發展公司土地使用權，已建成的建筑物與規劃沒有矛盾的，按上述規定處罰。

　　第六十六條  農村集體單位未經批準，已建成的公共設施與規劃沒有矛盾的，免予處罰。

　　本村以外的單位或個人非法受讓農村宅基地，其所簽訂合同一律無效，不予登記發證。

　　第六十七條  用地單位擅自改變原批準的土地用途，影響城市規劃的，由派出機構責令限期拆除該建筑物；不影響城市規劃的，按建筑面積每平方米處以200元以下的罰款。

　　第六十八條  農村村民未經批準建私房，影響城市規劃的，由派出機構責令限期無償拆除；不影響規劃的，作如下處理：

　　（一）該戶村民尚未建有新房的，又不超過規定占地面積的，免予處罰；

　　（二）該戶村民尚未建有新房的，超過規定占地面積的，超過部分按每平方米處以100元以下的罰款，所建私房準予留用。

　　第六十九條  任何單位或者個人未經批準與農村村民合作建房的（即一方出地，一方出資建房分成的），合作建房合同無效。由出地村民退還出資方的建房款，該住宅留給村民使用。

　　第七十條  農村村民每戶建有兩幢以上住宅的，由派出機構根據該村民家庭人口構成和辦理用地報建手續的情況酌情處理。

　　第七十一條  本暫行辦法頒布前，單位或者個人非法用地的，應于1993年12月31日前向派出機構申報，逾期從重處理。

　　第七十二條  政府工作人員非法批地、非法審批報建手續、貪污受賄，或者在辦理用地、報建手續中弄虛作假、徇私舞弊的，由市、區政府監察部門依法查處；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第八章  附  則

　　第七十三條  市規劃國土管理部門可根據本暫行辦法制訂實施細則。

　　第七十四條  深圳市及原寶安縣在本暫行辦法發布前實施的有關規劃、國土的管理規定與本暫行辦法不一致的，以本暫行辦法為準。

　　第七十五條  本暫行辦法自發布之日起施行。