廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)

老舊小區(qū)改造工作的實施意見

粵府辦〔2021〕3號

各地級以上市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號），更好發(fā)揮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經濟高質量發(fā)展等方面的重要作用，滿足人民群眾美好生活需要，經省人民政府同意，結合我省實際提出如下實施意見：

　　一、總體目標

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住條件和環(huán)境。2021年，全省開工改造不少于1300個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，基本完成我省2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，有條件的地區(qū)力爭完成2005年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

　　二、明確改造任務

　?。ㄒ唬┐_定改造對象范圍。各地結合實際，將城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）納入改造范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(qū)（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，按屬地原則納入改造范圍。

　　（二）合理確定改造內容。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內容，主要分為基礎類、完善類、提升類3類?；A類要發(fā)揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。

　　1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內部及與小區(qū)聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

　　2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。

　　3.提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。

　　（三）編制專項改造規(guī)劃和年度改造計劃。省住房城鄉(xiāng)建設廳牽頭制定廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，明確“十四五”期間工作目標及年度計劃。各地要將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入城市更新進行統(tǒng)籌謀劃，研究適合本地區(qū)發(fā)展需要、可納入年度計劃的項目準入機制；摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數，建立項目儲備庫；按照“既盡力而為、又量力而行”的原則制定本級城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃；要區(qū)分輕重緩急，在財力評估、群眾意愿調查等基礎上，明確改造小區(qū)清單及其現狀問題、改造內容、責任分工、財政預算安排等，合理確定各城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等相關設施規(guī)劃，電力、通信、供水、排水、供氣、廣播電視等相關設施管線改造規(guī)劃，以及居住社區(qū)補短板、綠色社區(qū)、綠道、碧道等建設計劃相銜接。

　　三、建立健全組織實施機制

　　（一）健全動員居民參與機制。堅持“共同締造”理念，變“要我改”為“我要改”，采取“菜單”方式為居民提供“點菜式”征求意愿服務。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領導作用，統(tǒng)籌協調居民委員會、業(yè)主委員會、產權單位、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)社會組織、社會工作者、社會志愿者等共同推進改造工作。完善社區(qū)黨群服務中心綜合服務功能，搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，促進形成共識，引導居民了解、參與、監(jiān)督改造，鼓勵群眾為社區(qū)改造獻計獻策、出工出力。

　　（二）健全項目推進機制。各縣（市、區(qū)）人民政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，推進項目有序實施。合理選擇改造模式，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜嵤?，鼓勵采用工程總承包（EPC）、國企平臺等市場化方式推進。積極推動規(guī)劃師、建筑師、建造師、監(jiān)理師、造價師等進社區(qū)輔導改造。鼓勵、指導電力、通信、供水、排水、供氣、廣播電視等專業(yè)經營單位積極參與改造，為其施工、維修、養(yǎng)護等提供便利，加強涉企收費檢查，查處違規(guī)收費行為。對涉及歷史文化名城、歷史文化街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑的改造項目，應嚴格遵循相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步開展居住社區(qū)建設補短板行動和綠色社區(qū)創(chuàng)建。省住房城鄉(xiāng)建設廳要牽頭搭建省、市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作信息管理平臺，并與政務服務一體化平臺對接，加強動態(tài)管理和信息公開。

　　（三）完善小區(qū)后續(xù)管理維護機制。要充分結合新冠肺炎等疫情防控、消防、治安等需要，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的后續(xù)管理，制定小區(qū)管理維護方案，明確資金籌集、使用、管理方式。按照“同步改造提升，同步服務提升”原則，改造后的小區(qū)可根據實際情況選擇聘用物業(yè)服務企業(yè)、準物業(yè)服務或實行業(yè)主自治管理，引導居民協商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則。鼓勵通過增設停車位、開辟廣告位等方式增加小區(qū)公共收入來源，增強小區(qū)“自我造血”功能。

　　四、建立改造資金合理共擔機制

　　（一）合理落實居民出資責任。各地級以上市人民政府要制定居民參與出資指引，按照“誰受益、誰出資”原則，合理確定居民出資比例。居民可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式出資。結合實際制定居民捐資捐物、投工投勞的方式及核算辦法，引導居民支持改造。省住房城鄉(xiāng)建設廳要牽頭建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，完善既有住宅增設電梯申請?zhí)崛∽》抗e金的政策措施。

　　（二）加大資金支持力度。鼓勵各地積極爭取中央補助資金，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。中央補助資金重點支持改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，可以適當支持2000年后建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，但不得超過國家規(guī)定的限定年限和比例。各地要對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；要統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率；積極爭取通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金，嚴格落實資金投向和使用要求。省政府安排資金支持，視各地工作開展實際情況給予適當獎補。

　　（三）加大金融稅收支持力度。鼓勵銀行業(yè)金融機構加強政銀企合作，針對性開發(fā)授信產品，優(yōu)化授信審批和管理模式，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持，重點支持完善類和提升類項目。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，嚴禁新增地方政府隱性債務。支持國家開發(fā)銀行廣東省分行、農業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行等政策性銀行依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。認真落實國家相關稅費減免政策。

　　（四）推動社會力量參與。鼓勵國有企事業(yè)單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產權單位應按國家有關規(guī)定，結合改造項目實際，合理落實出資資金。引導專業(yè)經營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升；產權不屬于專業(yè)經營單位的，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業(yè)經營單位，由其負責后續(xù)維護管理，切實保障專業(yè)經營單位的經營權、收益權和公平競爭權。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進小區(qū)改造。

　　五、落實支持政策

　　（一）加快項目審批。各地級以上市、各縣（市、區(qū)）人民政府要結合工程建設項目審批制度改革，精簡改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，積極推行網上審批；組織住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、財政、自然資源、城管等有關部門及專業(yè)管線單位開展聯合審查，聯合審查通過后實行并聯審批，由相關部門按要求辦理立項、規(guī)劃、用地、資金撥付等手續(xù)。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。不改變建筑面積、總高度、層數、外立面，且不影響建筑安全的項目，可免于辦理建設工程規(guī)劃許可證。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。改造項目竣工后，實行項目建設組織實施單位牽頭，街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)主委員會（居民代表）和設計、施工、監(jiān)理、管線設施設備等專業(yè)經營單位參與聯合驗收。

　　（二）健全技術標準體系。省住房城鄉(xiāng)建設廳要牽頭編制廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指引和技術導則。各地級以上市要完善適應城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造需要的技術規(guī)范或指引、導則，明確建筑本體修繕、基礎設施改造、小區(qū)環(huán)境整治、服務設施提升、片區(qū)聯動改造、消防改造等設計指引；明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

　　（三）推進存量資源整合利用。鼓勵各地按照連片整合、統(tǒng)籌配套、分批推進的要求，進行大片區(qū)或跨片區(qū)聯動改造，實現片區(qū)基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)和周邊存量土地建設各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區(qū)內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。符合“三舊”改造政策的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入“三舊”改造項目一并實施改造。用好用足養(yǎng)老、托育、助殘等設施建設支持政策，統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋資源，或通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等方式，增設各類服務設施。

　　（四）明確土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房、社區(qū)綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可實行5年內暫不變更用地主體和土地使用性質的過渡期政策。過渡期滿和涉及轉讓需辦理變更用地主體和土地使用性質手續(xù)的，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協議方式辦理，但法律法規(guī)有明確規(guī)定及國有建設用地劃撥決定書、租賃合同等規(guī)定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。要結合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃調整支持政策和流程指引。對需享受5年過渡期政策的改造項目，要向自然資源主管部門備案。小區(qū)內改造利用低效土地增設服務設施，立項前應與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協議。在產權明晰的基礎上需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法辦理。

　　六、強化組織保障

　?。ㄒ唬┙f調機制。建立省政府領導任組長的省級城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌協調機制，省住房城鄉(xiāng)建設廳具體承擔全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織協調和督促指導工作責任，省有關部門（單位）按照職責分工（詳見附件）做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關工作。各地級以上市建立以政府主要負責人牽頭的統(tǒng)籌協調機制，成立專職工作機構或工作專班，各相關部門密切配合、協同推進。

　　（二）壓實工作責任。建立“市縣統(tǒng)籌謀劃，鎮(zhèn)街組織實施，社區(qū)參與落實”的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進機制。市縣人民政府要承擔當地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的主體責任，做好統(tǒng)籌謀劃，健全工作機制，落實好各項配套支持政策，調動各方面資源抓好組織實施；街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責組織協調實施老舊小區(qū)改造，推進小區(qū)物業(yè)長效管理；社區(qū)居委會要全程參與老舊小區(qū)改造與管理具體工作。

　　（三）加強監(jiān)督檢查。建立完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造督導檢查機制，確保目標任務、政策措施、資金籌措、工作責任落到實處。建立完善日常巡查和月通報制度，組織開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作績效評估。

　　（四）做好宣傳引導。各地要多角度、全方位宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優(yōu)秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應社會關切。

　　附件：省各有關單位在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作中的責任分工

廣東省人民政府辦公廳

2021年1月21日

附件

省各有關單位在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作

中的責任分工