轉(zhuǎn)發(fā)國務院辦公廳關于印發(fā)海南省人民政府、
建設部、財政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知



各市人民政府，省府直屬有關單位：

　　現(xiàn)將《國務院辦公廳關于印發(fā)海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源

部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知》　（國辦發(fā)〔１９９９〕

６２號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)省人民政府同意，提出如下意見，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、各市特別是積壓房地產(chǎn)較多的廣州、深圳、汕頭、江門、佛山、珠海等

市人民政府，要根據(jù)國務院辦公廳《通知》要求，參照海南省《處置海南省積壓

房地產(chǎn)試點方案》的做法，結合本地實際情況，由市政府領導負責，組成專門處

置小組，制定切實可行的處置方案，并認真組織實施，力爭在２０００年底前積

壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　二、對房地產(chǎn)閑置土地，各地要采取切實可行的措施，確保在３年內(nèi)完成消

化任務，未按時完成消化任務的市、縣，不得審批新的房地產(chǎn)開發(fā)用地。對已批

出且閑置滿２年的房地產(chǎn)開發(fā)用地，要加大依法收回的力度。依法收回的土地適

宜于房地產(chǎn)開發(fā)的，應納入房地產(chǎn)開發(fā)用地年度計劃，并通過公開招標或拍賣的

方式出讓。

　　三、嚴格審批和控制新的商品房項目。各級計劃、建設部門要根據(jù)當?shù)胤康?
產(chǎn)積壓數(shù)量和近３年的平均銷售量，確定每年商品房建設計劃，主要是普通商品

住宅項目。對積壓嚴重的寫字樓、別墅性質(zhì)的高檔住宅等高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，

應停止再上新的項目。目前積壓商品住宅面積仍超過近３年累計該企業(yè)竣工商品

住宅面積２０％的開發(fā)企業(yè)，應根據(jù)省政府《關于發(fā)展居民住宅的通知》（粵府

［１９９８］７６號），停止審批其新的開發(fā)項目。

　　四、運用稅收、價格政策促進積壓商品房的處置工作。對于１９９８年６月

３０日前建成尚未售出的普通商品住房，凡按要求實行限價并在１９９９年８月

１日至２０００年１２月３１日期間銷售的，按財政部、國家稅務總局財稅字［

１９９９］２１０號文的規(guī)定，給予免征營業(yè)稅、契稅的政策優(yōu)惠。凡按有關規(guī)

定降價處置積壓商品房的,免收銷售環(huán)節(jié)各種行政事業(yè)性收費(證照工本費除外),

中介、經(jīng)營服務收費優(yōu)惠收取；積壓商品房改為經(jīng)濟適用住房銷售的，收費均按

經(jīng)濟適用住房的收費政策執(zhí)行。具體規(guī)定，由省地稅、財政和物價部門分別會省

建委等有關部門制定。

　　五、國有商業(yè)銀行要按本《通知》要求，做好依法追索企業(yè)拖欠房地產(chǎn)貸款

工作。各市、省直各部門要對投入海南房地產(chǎn)的情況，特別是對空置房、在建房、

停緩建房以及閑置用地，進行一次全面清查，按照《通知》精神盡快予以處理，

并及時歸還銀行貸款。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　廣東省人民政府辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月十四日






國務院辦公廳關于印發(fā)海南省人民政府、
建設部、財政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知

國辦發(fā)〔１９９９〕６２號



各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積

壓房地產(chǎn)試點方案》（以下簡稱《試點方案》）已經(jīng)國務院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，

請貫徹執(zhí)行。

　　一、海南省人民政府要認真總結經(jīng)驗，切實加強對處置積壓房地產(chǎn)工作的組

織領導，按照《試點方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損

失，切實改善經(jīng)濟環(huán)境。

　　二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性

和緊迫性的認識，結合本地區(qū)實際，制定切實可行的處置積壓房地產(chǎn)計劃，全面

清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構成，切實降低住

宅價格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，

并執(zhí)行相應的政策；也可比照經(jīng)濟適用住房的價格實行限價銷售。凡按要求實行

限價銷售的積壓商品住宅，在２０００年１２月３１日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及

的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費。對降價銷售積壓商品住宅還

貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴格控制土地供應和新建房地產(chǎn)項目，避免形

成新的積壓。

　　三、各國有獨資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進行全面清理，制定相應的貸

款回收計劃，通過采取追索債務，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，

盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

　　四、建設部、財政部、國土資源部、　人民銀行等部門在加強對海南省實施

《試點方案》進行指導、監(jiān)督和檢查的同時，要及時總結經(jīng)驗，指導做好全國積

壓房地產(chǎn)的處置工作。

　　五、《試點方案》中關于中央財政給予海南省專項補助和“換地權益書”及

土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務院辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月十四日








處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案

海南省人民政府　建設部　財政部



國土資源部　人民銀行



（一九九九年六月二十四日）



　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境，制定

本方案。



　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟全局出發(fā)，盡量減少國有

資產(chǎn)損失；堅持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改善金融資產(chǎn)

質(zhì)量；運用經(jīng)濟手段和行政手段，根據(jù)市場需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需

求，消化存量；面對現(xiàn)實，化解歷史遺留問題，實事求是地處理債權、債務關系；

總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進。



　　二、方法步驟

　　（一）追索債務，明確產(chǎn)權。

　　１．債務由債權人追索。債務糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府

有關部門予以協(xié)助。

　　各國有獨資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地

產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。

對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有

的結合產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計劃，重新

設立抵押權。

　　２．明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權屬關系。

　　按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機關發(fā)布公告，要求未辦理有關登記手續(xù)的

房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未

辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未

辦理土地使用權登記手續(xù)的在建項目及土地，按有關法律、法規(guī)處理。對房屋產(chǎn)

權和土地使用權有異議的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；

對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權申請的，通過司法程

序解決。

　　（二）集中處置金融資產(chǎn)。

　　１．業(yè)務剝離。各國有獨資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設立的分支機構）

將１９９８年１２月３１日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形

成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務資金剝離，分別設帳，單獨管理。資產(chǎn)管理的具

體辦法由各國有獨資商業(yè)銀行制定，報人民銀行總行批準后執(zhí)行。

　　２．損失處理。各國有獨資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南

省房地產(chǎn)的，其損失計入損益，由各國有獨資商業(yè)銀行按國家有關規(guī)定處理。貸

款呆壞帳損失，從１９９９年起按財政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。

　　各國有獨資商業(yè)銀行在追索債務過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機構管理，

暫按清償?shù)氖袌鰞r格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計入銀行損益，按國家

有關規(guī)定處理。

　　（三）分類處置積壓房地產(chǎn)。

　　１．積壓商品房的處置。確權后屬國有獨資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普

通住宅，經(jīng)評估后按經(jīng)濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積

壓商品房，采取積極措施促銷。

　　２．閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應無償收回的閑置土地，要依法

收回。但如果項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地

企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關用地手續(xù)后，可允許其

在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權益書”，

收回土地使用權。

　　“換地權益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人

民政府核準后按土地現(xiàn)值向土地使用權持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對

未交足土地出讓全部費用的，按實際交付金額核發(fā)“換地權益書”。

　　對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國

有獨資商業(yè)銀行向當?shù)厥小⒖h人民政府換取等值的“換地權益書”。

　　“換地權益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和

償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權益書”未全

部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權益書”。

　　國土資源部對“換地權益書”的簽發(fā)和回收進行備案管理。“換地權益書”

具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行

同意后，按程序提請省人大常委會審議。

　　３．停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權后，根據(jù)產(chǎn)權人的意愿分別按積壓商

品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及

市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；也可交回用地，

申請核發(fā)“換地權益書”。



　　三、政策措施

　　（一）海南省的政策措施。

　　１．深化土地使用制度改革，嚴格控制土地供應和新開房地產(chǎn)項目。對收回

的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。

　　２．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務機構進行清理、整頓，淘

汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機構，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

　　３．對轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房項目的產(chǎn)權所有者返還土地出讓金。

　　４．對認定為積壓房地產(chǎn)的項目，在處置過程中除工本費以外，免征各種行

政、事業(yè)性收費。普通住宅按經(jīng)濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，

可按有關規(guī)定減免有關稅費。

　　５．進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公

有住房及經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場。

　　６．對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，

給予優(yōu)惠待遇。

　　７．加強城市規(guī)劃管理，加大城市基礎設施建設和舊城改造力度，完善住宅

小區(qū)配套設施，改善居住環(huán)境。

　　８．商請各級人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、

免、緩交訴訟費。

　　（二）國家給予的政策支持。

　　１．中央財政給予４億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟適用房政

策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。

　　２．國務院有關部門以及國有獨資商業(yè)銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善

基礎設施、進行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。

　　３．在政府供地時，相應收回等值“換地權益書”的，免交應上繳中央財政

的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應依法向中央財政上

繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。

　　４．允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵有條件的科

研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑椖窟M行改造

后，在海南省設立分支機構或作為有突出貢獻的科研、教學人員的度假療養(yǎng)、學

術研究基地。

　　５．人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期

限、貸款與保險相結合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。



　　四、實施計劃

　　（一）追債、確權工作在１９９９年１２月３１日前完成。

　　（二）１９９９年重點處置、銷售積壓普通住宅。

　　（三）２０００年６月３０日前做好實行“換地權益書”的各項準備工作，

并在有關市、縣先行運作。

　　（四）從２０００年１月１日起，各國有獨資商業(yè)銀行分別設立的資產(chǎn)管理

機構對剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進行處置。