粵府〔２００３〕５１號

關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知

各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬有關單位：

　　為了加強農村集體建設用地管理，盤活農村集體存量建設用地，提高土地資源的利用效率，進一步推動全省民營經濟和農村社會經濟的發(fā)展，促進農村工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，促進“三農”問題的解決，現(xiàn)就試行農村集體建設用地使用權流轉的有關工作通知如下：

　　一、切實提高對試行農村集體建設用地使用權流轉重要性的認識

　　改革開放以來，我省農村集體建設用地管理不斷得到加強，有效地保護了耕地資源，也有力地保障了我省農村社會經濟快速發(fā)展對建設用地的需求。隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和民事法律制度的逐步完善，農村集體建設用地的資產性質逐漸顯現(xiàn)出來，以出讓、轉讓（含以土地使用權作價出資、入股、聯(lián)營、兼并和置換等，下同）、出租和抵押等形式自發(fā)流轉農村集體建設用地使用權的行為屢有發(fā)生，在數(shù)量和規(guī)模上有不斷擴大的趨勢，集體建設用地隱形市場客觀存在。這些現(xiàn)象雖然與現(xiàn)行的農村集體建設用地管理制度之間存在一定的矛盾，但反映了市場經濟條件下對農村集體建設用地使用權流轉的內在需求。以各種形式自發(fā)流轉的農村集體建設用地也存在許多問題，比如隨意占用耕地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設，低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變土地建設用途，以及因此導致權屬不清誘發(fā)糾紛等，制約了農村經濟的發(fā)展。

　　《中共中央國務院關于做好農業(yè)和農村工作的意見》（中發(fā)〔２００３〕３號）明確提出：“各地要制定鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中的政策，通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業(yè)進鎮(zhèn)的用地問題”。

　　為此，我們要按照黨的十六大提出的解放思想、實事求是、與時俱進的方針，結合貫徹落實中發(fā)〔２００３〕３號文件的精神，加強社會主義市場經濟條件下對農村集體建設用地的管理，不斷推進農村集體建設用地管理制度的改革，不斷推進征用土地制度的改革。各級人民政府要切實提高對試行農村集體建設用地流轉重要性的認識，不斷探索加強農村集體建設用地流轉管理的思路與對策，將加強農村集體建設用地流轉管理與促進小城鎮(zhèn)建設有機結合起來，完善農村集體建設用地流轉的程序，使這項工作適應我省增創(chuàng)新優(yōu)勢，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的要求。

　　二、農村集體建設用地使用權流轉的原則和條件

　　任何單位和個人不得買賣或者以其他形式非法轉讓農村集體土地所有權，農村集體建設用地使用權可以按照本通知的規(guī)定流轉。以出讓、轉讓、出租和抵押等形式流轉農村集體建設用地使用權應當遵循自愿、公開、公平、等價有償和用途管制等原則。農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押，并享有與城鎮(zhèn)國有土地使用權同等的權益：

　　（一）經依法批準使用或取得的建設用地；

　　（二）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)建設規(guī)劃；

　　（三）依法辦理土地登記，領取土地權屬證書；

　　（四）界址清楚，沒有權屬糾紛。

　　依法應當進入土地交易機構公開交易的，按照《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》辦理。

　　通過出讓、轉讓、出租和抵押方式流轉農村集體建設用地使用權的，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之流轉。

　　通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地不得用于商品房地產開發(fā)。未經原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，不得改變該幅土地的建設用途。各級人民政府要按照用途管制的原則，強化和協(xié)調城市規(guī)劃區(qū)內外國有和集體所有建設用地的規(guī)劃和管理。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用，任何單位和個人不得阻擾。

　　農村集體建設用地使用權的出讓、轉讓年限參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規(guī)定確定，農村集體建設用地的出租年限參照《國土資源部關于印發(fā)〈規(guī)范國有土地租賃的若干意見〉的通知》（國土資發(fā)〔１９９９〕２２２號）確定。期限屆滿后，地上建筑物和其他設施按照雙方約定處理。

　　三、農村集體建設用地使用權流轉的審批程序

　　農村集體建設用地使用權，需出讓、轉讓、出租和抵押的，由土地權利人向土地所在的縣或市國土資源部門申請，其中由農村集體經濟組織出讓、轉讓、出租和抵押建設用地使用權的，在申請前應經依法召開的村民會議討論同意。符合本通知規(guī)定的，市、縣國土資源部門應當依法予以批準。具體程序原則上參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》執(zhí)行。

　　農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和抵押的，應當向土地所在的縣或市國土資源部門申請辦理土地登記手續(xù)，確認建設用地使用權和土地他項權利。

　　農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和抵押的，應當依法繳納有關稅費。農村集體建設用地使用權出讓、轉讓后有增值的，參照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的標準繳納土地增值稅。

　　為進一步加大農村社會保障體系建立的力度，農村集體建設用地使用權流轉的收益，其中５０％左右應用于農民的社會保障安排；剩余的５０％左右，一部分留于集體發(fā)展村集體經濟，大部分仍應分配給農民。鼓勵農民將這部分收益以股份方式，投入發(fā)展股份制集體經濟。市、縣人民政府要制定集體建設用地使用權流轉收益的具體使用、分配和管理辦法，確保農民得到實惠。

　　四、加強組織領導，確保農村集體建設用地使用權流轉管理工作有序進行

　　試行農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和抵押，是完善土地市場的重要步驟，是農村集體建設用地管理制度方面的重大改革。這一改革措施涉及土地管理政策和土地收益分配的重大調整，牽涉面廣，關聯(lián)度高，各級人民政府要切實加強組織領導，搞好協(xié)調，確保此項工作有序進行。各級國土資源部門要切實加強對農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和抵押的指導和監(jiān)督，加快推進農村集體土地產權登記步伐，加強農村集體土地的產權管理，逐步建立與城鎮(zhèn)地價體系相銜接的農村集體建設用地地價體系。各市、縣要盡快制定和公布農村集體建設用地基準地價，防止借機違法占用耕地和炒買炒賣農村集體建設用地。

　　凡本通知下發(fā)以前出讓、轉讓、出租和抵押農村集體建設用地的，要按本通知的規(guī)定進行清理，補辦有關手續(xù)。不符合本通知規(guī)定的出讓、轉讓、出租和抵押條件的，要限期改正，否則將依法追究有關當事人責任。

　　地級以上市人民政府應根據(jù)本通知精神，制訂實施細則加以貫徹落實。各地要本著大膽探索的精神，積極、穩(wěn)妥、有序地推進農村集體建設用地使用權流轉工作，為逐步實現(xiàn)國有土地和農民集體土地“同地、同價、同權”，切實保護農民的合法權益，建立和完善統(tǒng)一、規(guī)范的土地市場積累經驗。

廣東省人民政府

二〇〇三年六月二十四日